如何處理房地產二次抵押貸款? 選擇銀行很重要!

如何處理房地產二次抵押貸款? 選擇銀行很重要!

在商業銀行的貸款發放中，房地產作為重要的抵押物，一直占據著很高的比重。稅季5月8日，銀監會發布《商業銀行押品管理指引》(以下簡稱《指引》)，將押品管理納入全面風險管理體系，從完善押品管理制度、規范押品管理流程、加強押品風險管理三個方面督促和引導商業銀行加強押品管理。《大眾證券報》和Caixin.com記者注意到，在房產按揭中，除了第一按揭外，還有一些銀行可以提供“第二按揭”業務。什么是“第二次下注”?辦理這項業務有什么限制，不同銀行在產品細節上有什么區別?記者就此進行了采訪調查。

什么是“二押”?

所謂“第二按揭”，即住房的第二按揭貸款，主要是指銀行已辦理的按揭貸款，仍處於正常還款期內，業主在銀行貸款尚未償還的情況下，根據房屋的當前評估價值進行再融資的按揭。由於二次抵押貸款不必償還以前的貸款，而是直接再抵押獲得貸款再次，從而節省時間和資金成本等諸多中間環節，受到許多用戶的歡迎。

要辦理“二次抵押”房產，首先必須滿足兩個前提條件:

1、已辦理房產證;

2、房產減掉此前進行抵押銀行貸款業務金額後還有餘值。比如對於房產市場價值100萬，此前只抵押融資貸款了10萬，那還有90萬餘值。

目前，能夠處理“兩房”業務的銀行並不多。私人貸款比較中國銀行、交通銀行和南京銀行已明確表示，鑒於風險因素和政策要求，目前該行不開展“兩房”業務。工行和招商銀行要求自己的按揭客戶申請“二次按揭”貸款，也就是說，如果房產是其他銀行的第一次按揭，就不能辦理。

在記者采訪的銀行中，江蘇銀行、興業銀行、平安銀行和民生銀行目前可以接受非銀客戶的“二次抵押”貸款業務。

那么，一套原始價值100萬，現在評估價值300萬，其餘20萬房貸未償還，辦理“兩房按揭”大約可以借多少?貸款的利率是多少?還有其他限制嗎?

最長可貸期限:興業銀行

“我們行的二押產品進行貸款利率期限最長的人可以真正做到30年，5年之內是每月還息，到期還本;超過5年的話企業需要通過每年還本。”興業銀行洪武支行S經理人員告訴學生記者。

記者采訪發現，工業銀行的貸款期限可以做“兩房”業務在最長的銀行。其他銀行，江蘇銀行只能做5年，民生銀行最多能做10年，平安銀行最多只能做20年。

此外，在“二次房貸”貸款利率方面，興業銀行也是最低的，年化率為6.5%。其他銀行的貸款利率為:江蘇銀行，6.525%;民生銀行，6.9%;平安銀行，一般11%，信用和收益條件好的話最低6-7%。

最便捷靈活：江蘇銀行

通過采訪，大眾證券新聞記者和財新網了解到，在能夠處理“兩房”業務的銀行中，江蘇銀行在業務審批和資金使用方面比其他銀行更靈活方便。

“我們對客戶申請抵押貸款的銀行沒有限制。辦理後，我們可以提供五年內回收的資金，我們可以獨立使用。在保證客戶還款能力的前提下，最高可貸額度不超過100萬。」江蘇銀行城南支行的理財經理告訴記者。

與江蘇銀行發展較為寬松的審批和資金可以使用網絡環境相比，其他商業銀行或多或少存在一些限制。

例如，民生銀行，如果貸款是用於消費者的需要，它必須是銀行的按揭客戶。雖然公司用於經營目的不受這一限制，但如果貸款金額超過50萬元，需要進入指定對方的實際使用賬戶，而不是進入本人的賬戶。另一個例子是平安銀行，在業務審批中對“一抵押”銀行具有一定的選擇性。“如果一個賭注不在我們的銀行，那就取決於它在哪家銀行。中國工商銀行、中國建設銀行和民生銀行沒問題，但其它銀行可能不行。”。至於興業銀行，雖然不到1億元也可以自己提款，但在還款方式上不如江蘇銀行方便。

最高貸款額度:平安銀行

就貸款額而言，平安銀行是最高的。平安銀行經理 F 告訴記者: “我們最多只能做到房產目前估價的百分之七十到五十。”上述房屋目前價值300萬元的最高貸款額是300 * 0.75-20 = 205萬元。據記者采訪，江蘇銀行最高貸款額為房產當前估價的百分之七十，最高不超過一百萬元; 民生銀行最高貸款額為房產當前估價的百分之六十，即三十萬 * 零點六 ~ 二十萬元 = 一百六十萬元; 興業銀行最高可貸款額為原價的百分之九十，即一百萬 * 零點九 ~ 二十萬元 = 七十萬元。

當然，各家銀行的貸款業務經理也告訴記者，具體能批多少，需要結合還款人或還款家庭的收入負債率綜合考慮。